Wann Mietminderung geltend gemacht werden darf

Grundsätzlich hat jeder Mieter das Recht auf eine Mietminderung. Jedoch sollte eine Wohnung, bevor man den Vertrag unterschreibt, dahingehend geprüft werden. Denn ein Mieter lebt, ebenso wie der Vermieter, deutlich besser, wenn nicht Kleinigkeiten schon zum Anlass genommen werden, die Miete mindern zu wollen. Jedoch gibt es auch viele schwerwiegende Fälle, bei denen der Mieter unbedingt auf sein Recht pochen sollte. Wenn es nicht anders geht, sollte der Mieter auch nicht vor dem gerichtlichen Weg zurückschrecken. Es gibt bereits viele Rechtsprechungen, die auch Einzelfälle betreffen. Diese Fälle sind maßgeblich für künftige ähnliche Fälle. Es gibt aber auch Ereignisse, die der Mieter akzeptieren muss. So z. B. ein kurzfristiger Ausfall der Heizung. Dies ist ein Risiko, das trotz Wartung auftreten kann. Ebenso steht es auch um andere Mängel, die lediglich vorübergehend oder nur gelegentlich auftreten. Auch wenn es im Mietrecht Gebote der gegenseitigen Rücksichtnahme gibt, muss der Mieter Dinge wie ortsüblichen Verkehrslärm und spielende Kinder akzeptieren. Als Teil einer sozialen Gemeinschaft hört das Persönlichkeitsrecht dann auf, wenn in das Persönlichkeitsrecht eines Anderen eingegriffen wird.

Eigenverschulden des Mieters

Jeder Mieter ist dazu verpflichtet, den Mietraum pfleglich zu behandeln und entsprechende Vorsichtsmaßnahmen zur Erhaltung des Mietraumes zu treffen. So ist der Mieter auch für die ausreichende Belüftung der Räume verantwortlich. Entsteht Schimmel in der Wohnung und der Vermieter kann nachweisen, dass der Mieter nicht genügend gelüftet oder geheizt hat, kann der Vermieter dem Mieter ein Eigenverschulden vorwerfen. In diesem Fall ist der Mieter nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Wohnung auf dem neuesten Stand der Technik zu halten. Ein Mindeststandard ist ausreichend. Dies betrifft unter anderem die Stromversorgung. Schalldämpfungen sind nur in so weit bindend, wie es die DIN-Norm beim Errichten des Gebäudes besagte. Hier muss der Vermieter also auch bei einem höheren Lärmpegel, oder der besagten "dünnen Wänden" nichts verändern. Ein Mietvertrag, der eine Mietminderung ausschließt oder beschränkt, ist nicht mehr zeitgemäß. Sollten sich diese Klauseln im Vertrag befinden, sind sie unwirksam.

Ablauf der Mietminderung

Bevor die Miete gemindert werden kann, muss dem Vermieter eine Mängelanzeige vorliegen. Der Mieter kann also nicht auf eigene Faust einen Teil der Miete einfach einbehalten. Gesetzlich verpflichtet ist der Mieter, alle Mängel anzugeigen. Denn nur so hat der Vermieter die Chance, die Mietsache zu erhalten und den im Vertrag festgehaltenen Zustand wieder herzustellen. Deshalb sollte die Miete erst gesenkt werden, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Kommt es zu einem gerichtlichen Entscheid, orientieren sich viele Richter an Gerichtsentscheidungen, die dem jeweiligen Fall ähnlich sind. Deshalb sollte der Mieter auch keine utopischen Forderungen stellen, da er so leicht als unglaubwürdig gilt. Es gibt inzwischen sogar Tabellen, aus denen die Prozente der Minderung entnommen werden können. Bevor es jedoch zum Gerichtsverfahren kommt, sollten sich beide Parteien im Klaren sein, wie es mit der Beweislast aussieht. Der Mieter muss die angegebenen Mängel und einen damit einhergehenden Wohnungsmangel beweisen. Ebenso ist er beweispflichtig dafür, dass er oder die Familienangehörigen, oder auch Besucher diesen Mangel nicht verursacht haben. Der Vermieter hingegen muss beweisen, dass keine bauseitigen Mängel vorliegen und dieser Mangel den Mietgebrauch nicht einschränkt. Ebenfalls ist entscheidend, ob ein Mieter von Anfang an von diesem Mangel wusste. Wichtig ist jedoch, dass ein Mangel durch eine Mietminderung nicht gleichzeitig beseitigt ist. Handelt es sich um einen echten Mangel, muss der Vermieter diesen beseitigen.

Schwerwiegende Mietmängel

Bei schwerwiegenden Mietmängeln ist der Vermieter in jedem Fall verpflichtet, diese zu beseitigen. 1980 wurde ein 38 prozentiger Minderungssatz für eine Toilette gewährt, in der sich das Abwasser gestaut hatte. 10 Prozent wurden 2006 für einen lärmenden Aufzug gewährt. 2007 entschied ein Richter über 30 Prozent Mietminderung für Bauarbeiten, die nachts ausgeführt wurden. In einem weiteren Fall ist 2007 für 16 Tage der Fahrstuhl ausgefallen. Hierfür gab der Richter 20 Prozent Minderung. Einem Richter war im Jahr 2000 die Heizung, die Klopfgeräusche machte, 12 Prozent Minderung wert. Bei unverschuldetem Schimmel im Wohnzimmer gab ein Richter 50 Prozent, da es sich dabei um einen Mangel handelt, der das Wohnzimmer schnell unbewohnbar machen kann. Bein einem einmaligen Wassereintritt im Keller entschied sich 2007 ein Richter dafür, dass der Mieter in diesem Fall nicht berechtigt war, die Miete zu mindern.

Weitere Themen