Was der Mietspiegel aussagt

Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau einer Stadt oder Gemeinde. Es gibt keine rechtliche Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen oder ihn laufend zu aktualisieren. Wenn ein Mietspiegel existiert, dann wird er offen kommuniziert. Jeder kann ihn kostenlos einsehen, und vielfach steht er zum Downloaden auf der städtischen Website zur Verfügung. Mit der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete sind sowohl Vermieter als auch Mieter angesprochen. Die einen können in etwa die Obergrenze der Kaltmiete für ihre Mietwohnung abschätzen, und die Mieter wissen, mit welcher Kaltmiete je Quadratmeter sie in der betreffenden Stadt oder Gemeinde fest rechnen können oder müssen.

Der Mietspiegel als solcher ist eine tabellarische Übersicht. Sie ist nach einem recht einheitlichen Schema aufgebaut und enthält als Kriterien das Alter der Mietwohnung und die Quadratmetergröße. Bei diesen Angaben handelt es sich um Zeit- und Größenspannen, also um Angaben von ... bis ... Jahre respektive Quadratmeter. Beim Alter der Mietwohnung wird in der Regel in Altbauten, Mittelbauten und Neubauten unterschieden. Da sich mit jedem weiteren Jahr diese Schablone von Neubauten über Mittelbauten bis hin zu den Altbauten verschiebt, sollte der Mietspiegel in regelmäßigen Zeitabständen aktualisiert werden. Das ist auch deswegen von Bedeutung, weil dann die jeweils ältesten Altbauten aus der Bewertung herausrutschen und im Mietspiegel nicht mehr geführt werden. In Grenzfällen kann es durchaus wissenswert sein, ob es sich bei der Mietwohnung noch um einen Neubau, oder schon um einen Mittelbau respektive Altbau handelt.

Der Mietpreis je Quadratmeter Wohnfläche ist auch abhängig von der Gesamtgröße des Mietobjektes. Je größer das Haus oder die Wohnung, also die Wohnfläche ist, umso niedriger ist der Quadratmeterpreis innerhalb der jeweiligen Kategorie des örtlichen Mietspiegels. Je genauer ein Mietspiegel sein kann oder soll, umso mehr örtlich-individuelle Details werden berücksichtigt. Die werden je nach Präsentation des Mietspiegels in Unterpunkten, oder auch in separaten tabellarischen Übersichten dargestellt. Die allgemeine Infrastruktur kann ebenso bewertet werden wie die Anbindung an den öffentlich-privaten Nahverkehr, oder an das Verkehrsnetz von Bundes- und Landstraßen sowie an den Schienenverkehr mit Haltstopps. Aussagen über die Güte einer Mietwohnung sind wünschenswert und hilfreich gleichermaßen. Eine hohe Qualität bei der Energieversorgung, beim Fußbodenbelag, bei der Verglasung von Fenstern und Türen oder bei der Wärmedämmung sind in der heutigen Zeit für die Vermieter Notwendigkeiten, um den Wert ihrer Mietwohnung zu steigern oder zumindest zu halten.

Die Interessen und Interessensgruppen an einem Mietspiegel sind recht heterogen. Der normale, ortsübliche Mietspiegel ist ebenso wenig rechtverbindlich wie ein qualifizierter Mietspiegel, der im regelmäßigen Zweijahresrhythmus aufgestellt und von allen daran Beteiligten anerkannt wird. Interessensvertreter von Vermietern und Mietern sind an einem Mietspiegel als örtliche Richtschnur ebenso interessiert wie die örtliche Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Für Wohngeldzahlungen oder Transferleistungen wird bei der Kostenermittlung zur Unterkunft gerne der örtliche Mietspiegel zugrunde gelegt - sofern er aktuell ist. Oft ist er für solche Entscheidungen der einzige Anhaltspunkt.

Für ortsfremde Kapitalanleger von Mietobjekten ist der örtliche Mietspiegel eine hilfreiche Grundlage. Das kann besonders dann der Fall sein, wenn ein Mittel- oder ein Altbau energetisch saniert und komplett renoviert wird. Diese Investition muss der Vermieter zwangsläufig über eine erhöhte Miete dauerhaft refinanzieren. Je detaillierter und aussagefähiger der örtliche Mietspiegel ist, umso einfacher ist die Argumentation mit potentiellen Mietern. Beide Seiten haben eine Richtschnur und eine Grundlage, an der sie sich orientieren können.

Zu der tabellarischen Übersicht des Mietspiegels gehören vielfältige Ergänzungen und Erläuterungen. Je detaillierter die sind, umso aussagefähiger, sprich wertvoller ist der Mietspiegel. Die Spannen bei den einzelnen Angaben, unter anderem auch zum Mietpreis je Quadratmeter, lassen sich durch zusätzliche Informationen gut und verständlich begründen. Das kann so weit gehen, dass der Mietspiegel eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete in einzelnen Stadtteilen oder gar Straßen macht. So wichtig der Mietspiegel für die Betroffenen auch ist; für die Stadt- oder Gemeindeverwaltung gehört er nicht zu den gesetzlichen oder zu den Pflichtaufgaben. Oft ist es eine politische Entscheidung des Stadtrates, also der Legislative, die nicht immer von der Stadtverwaltung als der Exekutive befürwortet wird, allerdings umgesetzt werden muss.

In einem Mietspiegel sollen sich sowohl Mietwohnungen wiederspiegeln, bei denen in den vergangen Jahren Mieterhöhungen vorgenommen wurden, also auch Wohnungen mit konstant gebliebenen Mieten. Erst so ergibt sich ein Durchschnittswert, der als ortsüblicher Vergleich nutzbar ist. Das ist dann nicht der Fall, wenn nur eine der beiden Kategorien an Mietwohnungen einbezogen wird.

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