Welche Chancen eine Einliegerwohnung bietet

Wie wird eine Einliegerwohnung definiert?

Unter der Bezeichnung Einliegerwohnung ist eine Wohnung zu verstehen, welche im Rahmen eines Eigenheims neben einer sogenannten Hauptwohnung besteht und zugleich nach einigen Kriterien von dieser abhängig ist. Es handelt sich dabei um einen per Gesetz definierten Begriff. Alles, was eine Einliegerwohnung betrifft, wird nach § 11 des zweiten Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) geregelt. Folglich ist es durch den Gesetzgeber verbindlich festgelegt, welche Bedingungen eine Einliegerwohnung in Deutschland zu erfüllen hat, um als solche bezeichnet werden zu dürfen. Des Weiteren regelt das Gesetz, wann eine Wohnung nicht als Einliegerwohnung gelten kann, weswegen sie auch nicht als solche genutzt werden darf.

Welche Bedingungen hat eine Einliegerwohnung heute zu erfüllen?

Als Erstes müssen beide Wohnungen - Hauptwohnung und Einliegerwohnung - der gesetzlich geregelten Definition entsprechend geeignet sein, als Wohnungen zu dienen. Hierfür ist der Wohnungsbegriff ebenfalls durch das Zweite Wohnungsbaugesetzes festgelegt. Demnach heißt es, dass eine Wohnung alle Räume haben muss, welche das Führen eines selbstständigen Haushaltes möglich machen. Enthalten muss eine Wohnung laut dem Gesetz einen Raum mit Wasserversorgung, Wasserausguss und Kochgelegenheit sowie eine sanitäre Anlage (WC) und eine Nasszelle (Dusche oder Bad). Nach heutigen Standards gehören elektrisches Licht und Energieversorgung (Strom oder Gas) auch dazu. Erst dadurch wird eine Einliegerwohnung vermietbar. Mittlerweile muss sie der Hauptwohnung gegenüber auch abgeschlossen sein.

Was macht eine Wohnung zur Einliegerwohnung?

Bereits der gesetzlichen Definition nach - eine "untergeordnete" Wohnung einer Hauptwohnung zu sein - ergibt sich auch die eigentliche Besonderheit der Einliegerwohnung in der alltäglichen Praxis, und zwar, dass sie in der Hauptwohnung "einliegend" ist. Daher darf sie keinen eigenen Wohnungszugang direkt von außen haben. Liegt eine Einliegerwohnung beispielsweise im Dach- oder im Kellergeschoss des Hauses, ist der Zugang zu ihr über den Zugang der Hauptwohnung (per Treppenhaus, Windfang) möglich. Sollte die Einliegerwohnung mir einem direkten Wohnungszugang versehen werden, verwandelt sie sich in eine eigenständige Wohnung. Welches deren steuerlichen Status für den Eigentümer als Vermieter automatisch verändert. Dieses nimmt der Gesetzgeber sehr genau, zumal für Mietverhältnisse bei Einliegerwohnungen zum Teil extra gesetzliche Richtlinien (dem BGB nach) gelten.

Die Schwerpunkte der gesetzlichen Bestimmungen von heute

Die Abgeschlossenheit der Einliegerwohnung ist der erste entscheidende Aspekt. Wenn sie vermietet werden soll, muss sie zwingend über einen eigenen Wohnungszugang verfügen, denn nur durch diesen kann sie als eine selbstständige Wohneinheit anerkannt werden. Zwingend ist darüber hinaus die heute zum Standard gehörende Ausstattung. Dazu zählen eine Küche, eine Küchenzeile oder eine Schrankküche (auch als Miniküche oder als Pantryküche bezeichnet), ein WC und eine Dusche oder ein Bad. Eine nicht abgeschlossene Einliegerwohnung kann für die eigenen Kinder oder für Gäste genutzt werden.

Wann ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kein Zweifamilienhaus?

Den gesetzlichen Bestimmungen von heute entsprechend darf ein Einfamilienhaus nur eine Einliegerwohnung haben. Außerdem muss der Hauseigentümer selbst in der Hauptwohnung wohnen. Bei vom 01. Juni 1990 bis 31. Mai 1999 errichteten Wohneinheiten sind insgesamt drei Wohnungen erlaubt, darunter allerdings nur eine Wohnung mit Status Einliegerwohnung. Für die Vermietung von Einliegerwohnungen gelten extra gesetzlichen Bestimmungen. Das Wesentliche dabei ist, dass der Vermieter ohne "berechtigtes Interesse" kündigen darf. In diesem Fall verlängert sich die vereinbarte Kündigungsfrist, und zwar um drei Monate.

Die Geschichte der Einliegerwohnung

Gedient haben die ersten Einliegerwohnungen anfänglich zur Vermietung an auf deutschen Bauernhöfen beschäftigte Landarbeiter, damals noch als Einleger bezeichnet. Wegen des nach dem Zweiten Weltkrieg verursachten enorm hohen Wohnungsmangels wurde das erste Wohnungsbaugesetz ins Leben gerufen. Dieses schrieb dann die Einrichtung von Einliegerwohnungen vor, und zwar bei dem Neubau von Einfamilienhäusern. Damit ist manche Einliegerwohnung ein Überbleibsel aus dieser schwierigen Zeit. Doch errichtet werden auch heute Einfamilienhäuser bewusst mit Einliegerwohnungen. Einem frischgebackenen Häuslebauer bringt eine solche Wohnung eine willkommene Mieteinnahme, jedoch immer unter der Voraussetzung, die aktuell geltenden gesetzlichen Richtlinien zu beachten.

Einliegerwohnung vermieten und Steuern sparen

Käufer von Häusern mit Einliegerwohnungen können diese vermieten und damit Einnahmen erzielen, zugleich auch Steuern sparen. Dafür ist allerdings Einiges zu beachten. So gilt es, beide Wohneinheiten getrennt zu finanzieren, per einzelne Baudarlehen. Idealerweise ist die selbst genutzte Wohnung mit möglichst viel Eigenkapital, dagegen die Einliegerwohnung mit möglichst viel Fremdkapital zu finanzieren, denn deren Finanzierung ist steuerlich absetzbar. Sauber zu trennen sind ferner die laufenden Kosten für jede Wohneinheit. Denn die Nebenkosten für die vermietete Wohnung können größtenteils auf die Miete umgelegt werden. Steuerlich absetzbar sind sämtliche Kosten für Instandhaltungsarbeiten der Einliegerwohnung. Steuervorteile bringt letztendlich ebenfalls deren Abschreibung.

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