Welche Steuern und Abgaben Immobilienbesitzer entrichten müssen

Sofern der zukünftige Immobilienbesitzer bisher ein Wohnungsmieter war, muss er sich mit neuen und zuvor nicht näher bekannten Kostenarten und Ausgaben vertraut machen. Als Mieter hat er im Rahmen der Neben- oder Betriebskostenabrechnung lediglich einen Teil der Kosten getragen, die der Vermieter als Hauseigentümer bezahlen muss. Das sind die sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Für den Immobilienbesitzer oder Eigentümer ist das jedoch keineswegs alles. Beim Immobilienerwerb fallen für ihn Einmalkosten an, und anschließend laufende Steuern und Abgaben, die jährlich oder vierteljährlich von der Gemeinde erhoben werden.

Beim Immobilienerwerb durch Kauf wird Grunderwerbssteuer fällig. Das Eigentum an der Immobilie wird nach den drei Schritten notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, Auflassung des Grundstückes mit Immobilie, sowie Umschreibung im Grundbuch erworben. Diese drei Vorgänge werden so in der Reihenfolge abgewickelt. Eingeleitet werden sie von dem Notar, der mit der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages beauftragt worden ist. Die Notariatskosten für die Beurkundung sowie die behördlichen Gebühren werden, abhängig von der vertraglichen Vereinbarung, in aller Regel vom Käufer bezahlt. Das sind in dem Sinne weder Steuern noch Abgaben, sondern Auslagen, ohne die eine Immobilie nicht übertragen werden kann.

Einmalig fällig wird die Grunderwerbssteuer. Sie gilt bundesweit und beträgt einheitlich zwischen dreieinhalb und fünfeinhalb Prozent der Bemessungsgrundlage. Das ist in erster Linie der vereinbarte Kaufpreis; darüber hinaus können weitere individuell vereinbarte Kosten hinzukommen wie Maklergebühren, Grundstücksbelastungen oder Grundpfandrechte. Der Grundstücksübertragungsvertrag wird vom Notar in dieser Hinsicht detailliert ausformuliert. Sowohl inhaltlich als auch sumerisch lässt sich daraus die Berechnung der Grunderwerbssteuer im Detail ableiten. Gegenüber dem Finanzamt sind beide Vertragsparteien steuerpflichtig. Vertraglich wird normalerweise vereinbart, dass der Immobilienerwerber die Grunderwerbssteuer bezahlt.

Beim Erwerb einer Immobilie fallen keine weiteren Einmalsteuern an. Der neue Immobilienbesitzer muss jetzt jährlich die Grundsteuer B für das bebaute Grundstück bezahlen. Sie wird von der Gemeinde erhoben und ist eine der wenigen direkten Gemeindesteuern. Berechnungsgrundlagen sind der Einheitswert des Grundstückes, die Grundsteuermesszahl sowie der örtliche Grundsteuerhebesatz. Die Grundsteuer ist bei einer Vermietung umlagefähig. Der Vermieter kann sie anteilig nach der vermieteten Wohnfläche als eine Kostenart der Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Wenn die Immobilie selbstgenutzt wird, dann geht die Grundsteuer B zu seinen eigenen Lasten.

Zu den sogenannten Abgaben zählen die Gebühren, Beiträge und sonstigen Abgaben, die von den Eigentümern oder Besitzern von Immobilien an die Gemeinde zu zahlen sind. Einige davon sind bei einer Vermietung umlagefähig, so wie die Gebühren für die Müllabfuhr, für die Straßenreinigung oder die Abwassergebühren. Wenn die Gemeinde eine Straße erschließt oder erneuert, dann werden zur teilweisen Kostendeckung beziehungsweise Refinanzierung Anliegerbeiträge von den Hauseigentümern erhoben. Das sind die Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, dem BbauG. Sie sind nicht umlagefähig, müssen also auf jeden Fall vom Immobilienbesitzer getragen werden. Der Immobilienkäufer sollte sich daher informieren, ob in nächster Zeit mit derartigen Kosten gerechnet werden muss. Das kann für den einen der Anlass dafür sein, die Immobilie möglichst bald zu verkaufen, oder für andere, den Kauf um einige Zeit zurückzustellen.

Abgesehen davon, dass der Immobilienbesitzer eine Verantwortung für die Immobilie hat, sind die zusätzlich anfallenden Kostenarten gegenüber einem Mieter durchaus überschaubar. Die einzelnen Risiken um die Immobilie herum lassen sich allesamt versicherungsmäßig gut absichern. Laufende Steuern und Abgaben sind von der Art und ihrer Höhe her gemeindeabhängig. Die Hebesteuersätze für die Grundsteuer B variieren von Stadt zu Stadt, von Gemeinde zu Gemeinde. Einmalkosten für Erschließungen werden nach dem tatsächlichen Aufwand und den Berechnungsgrundlagen des BbauG auf die Anlieger, also auf die Hausbesitzer umgelegt. Die laufenden Gebühren für Dienstleistungen der Gemeinde sind keine neuen Kosten. Neu ist lediglich, dass bei einer selbstgenutzten Immobilie auch alles selbst bezahlt werden muss.

Weitere Themen