Wie man bei der Modernisierung sparen kann

Beim Kauf oder bei der Anmietung einer Immobilie stehen am Beginn der Verwendung meist Modernisierungsarbeiten. Sie sind wichtig und erforderlich, um die Immobilie in einen gebrauchs- oder verwertungsfähigen Zustand zu versetzen. Sie verursachen mehr oder weniger hohe Kosten, die fast gleichzeitig mit dem Kaufpreis bzw. mit den ersten Mietzahlungen geschultert werden müssen. Deshalb belasten sie das finanzielle Budget des Neubesitzers erheblich und sollten deshalb auf das konkret erforderliche Maß gesenkt werden. Immer wieder werden Modernisierungen nicht am späteren Bedarf orientiert und führen deshalb in vermieteten oder weiterveräußerten Objekten zum Wohnungsleerstand. Andererseits lässt sich aber auch bei einer bedarfsgerechten Modernisierung wesentlicher finanzieller Aufwand sparen.

Wirtschaftlich sinnvolle Modernisierung mit Einsparpotenzial

Für Käufer eines Mehrfamilienhauses, die diese Immobilie zukünftig vermieten oder wieder veräußern wollen, ist der regionale Wohnungsmarkt das ausschlaggebende Kriterium bezüglich der anstehenden Modernisierungen. Sie sollten sich deshalb im Zuge der Planung einen Überblick schaffen, welcher Wohnungsstandard am Standort ihres Objektes bevorzugt wird. Dabei spielen die soziale Zusammensetzung der örtlichen Bevölkerung, Arbeitsmöglichkeiten und die Nähe zu Naherholungsstandorten eine wesentliche Rolle. Als Beispiel sei hier nur die Leipziger Südvorstand genannt, die bis vor wenigen Jahren von einem gravierenden Sanierungsstau an Mehrfamilienhäusern und Wohnungsleerstand geprägt war. Seit die ehemaligen Tagebaurestlöcher geflutet und zum Neuseenland erschlossen werden, hat sich jede dieser Immobilien zum Renditeobjekt entwickelt. Interessenten sind aber vorwiegend zahlungskräftige, junge Familien, die an diesem neuen, exponierten Standort Arbeit und Freizeit mit ihrer Familie effizient miteinander verknüpfen. Der Umfang der wirtschaftlich sinnvollen Modernisierung mit Einsparpotenzial steht deshalb im kausalen Zusammenhang mit der Mietsituation.

Unvermeidbare Modernisierungen und dennoch sparen

Bei der Modernisierung einer gekauften Immobilie gibt es drei Kriterien, die unumgänglich sind. Sie betreffen vorrangig im Wärmeschutz, der in der Energieeinsparverordnung EnEV eindeutig geregelt ist. Dazu gehören vor allem die Dämmung der Gebäudeaußenhaut sowie der Einbau DIN-gerechter Fenster. Eng damit verbunden ist eine Heizungsmodernisierung, die nach den fachlichen Regeln des Heizungsbauerhandwerks vorgenommen werden muss. All diese Arbeiten besitzen ein sehr großes Einsparpotenzial, wenn alle Fördermöglichkeiten seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW und andere Förderungen konsequent genutzt werden.

Unvermeidlich, aber nicht förderfähig ist die Erneuerung der Elektroanlage nach den geltenden Regeln der Elektrotechnik. Hier schreiben die örtlichen Grundversorger vor, welche Komponenten die neue Elektroanlage enthalten muss. Bei der Ausstattung der nachgeschalteten Wohnungsanlagen etc. besteht das Einsparpotenzial in der Durchsetzung der Ausstattungsrichtlinie. Nicht jeder Wohnungsstandart muss gleichermaßen ausgestattet sein und mit einer Optimierung lässt sich ein erheblicher Einspareffekt erzielen. Bei einem hohen Wohnungsstandard darf er jedoch nicht den Wohnwert beeinträchtigen.

Nicht der Billigste ist der Günstigste

Bei der Beauftragung von Handwerkern für die Modernisierung steht am Beginn eine Ausschreibung. Bei großen Objekten ist die Beauftragung eines Planungsbüros immer sinnvoll, denn auch diese vertreten das Prinzip der Wirtschaftlichkeit. Bei überschaubaren Modernisierungen ist es jedoch längst gängige Praxis, circa drei Firmen jedes Gewerkes die Immobilie vorzustellen und ihre Modernisierungsangebote einzuholen. Regional ansässige Firmen kennen immer die Belange am Standort und orientieren sich in ihrem ohnehin kostenlosen Angebot an diesem Bedarf. Interessant sind in diesem Zusammenhang Firmenverbünde oder Firmen, die mehrere Bereiche am Bau vertreten. Ihre Paketpreise sind oftmals günstiger als die einzelner Gewerke und der Immobilienbesitzer hat nur einen Ansprechpartner, der auch im Gewährleistungsfall haftbar ist. Zu diesen Angeboten muss jedoch dringend eine Bau- und Leistungsbeschreibung gefordert werden. In ihr müssen alle Arbeiten aufgeführt sein, die im Angebot enthalten sind. Unvollständige Beschreibungen oder Pauschalangebote stammen meist von Billiganbietern, die im Nachhinein ihren niedrigen Angebotspreis durch Nachträge kompensieren.

Sparen durch Eigenleistung

Jeder Immobilienkäufer oder -mieter kann die Modernisierungskosten durch Eigenleistungen vermindern. Bei der Einschätzung dieser "Muskelhypothek" sind jedoch realistische Einschätzung und Augenmaß unbedingt erforderlich. Wer Teilleistungen oder Bauhilfsarbeiten selbst erbringt, versetzt sich damit selbst in die Zwänge des Bauablaufes. Wenn er seine Leistungen nicht rechtzeitig fertigstellt, behindert er die Fachgewerke, die ihm diesen Mehraufwand in Rechnung stellen werden.

Sparen durch günstigen Materialeinkauf

Bei allen Eigenleistungen während der Modernisierungsmaßnahme spielt der günstige Materialeinkauf eine wesentliche Rolle. Eines sei vorausgeschickt - der Einzeleinkauf im Baumarkt ist die teuerste Variante. Eine Modernisierung lässt sich fast nie ohne den Einbezug von Fachgewerken umsetzen. Wer also verschiedenen Modernisierungsarbeiten in Eigenleistung erbringen will, sollte das erforderliche Material von diesen Firmen beziehen. Sie reichen einen Anteil oder oftmals sogar ihren erheblichen Großhändlerrabatt komplett durch. Diese Materialien sind außerdem am Bau erprobt und die kleinen fachlichen Tipps vom Handwerker gibt´s gratis dazu.

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