Bauüberwachung durch Sachverständige

Der Bau eines Hauses erfordert sehr viel Fachwissen – nicht nur von den ausführenden Firmen und Handwerkern, sondern ebenso vom Bauherrn. Aber kaum jemand verfügt über dieses breite Wissensspektrum gleich mehrerer Handwerkssparten. Da der Bauherr jedoch bei der Endabnahme die Kontrollinstanz für den einwandfreien Zustand der abgelieferten Bauleistungen bildet, sollte ein guter fachlicher Rat nicht fehlen. Dies geschieht durch den Service der Bauüberwachung durch Sachverständige.

Prinzipiell haben der Bauherr oder der ausführende Architekt die Aufsicht über den Bau und alle damit zusammenhängenden Fragen und Situationen. Möchte der Bauherr auf Nummer sicher gehen, beauftragt er für die Zeit des Hausbaus einen unabhängigen professionellen Beobachter, einen Bausachverständigen. Dieser überwacht die Arbeiten und den Fortschritt des Baus und ist durch sein Fachwissen in der Lage, jeden Mangel und jede ungenügende Arbeitsleistung sofort festzustellen.

Der Bauherr gewinnt durch diese Bauüberwachung das beruhigende Gefühl, dass eine Person mit dem entsprechenden Know-how alle Aspekte des Hausbaus beurteilt und ihn während der Bauzeit und bei der Endabnahme unterstützt. Sobald nämlich diese Endabnahme abgeschlossen ist und sich später Baumängel ergeben, hat es der Bauherr schwer nachzuweisen, dass die Mängel durch die Baufirmen bzw. bereits beim Bau entstanden sind. Werden eventuelle Mängel aber schon bei ihrer Entstehung entdeckt, haftet die ausführende Firma für deren Beseitigung.

Die Bauüberwachung wird nicht tagtäglich durchgeführt, sondern zumeist in festen Intervallen nach Beendigung bestimmter Bauabschnitte. Zumeist sind dies folgende Abschnitte

• bevor die Baugrube verfüllt wird


• nachdem der Dachstuhl fertig gestellt ist


• sobald die Haustechnik installiert wurde


• bevor die Estrich- und Putzarbeiten beginnen


• und vor der Endabnahme.

Damit die Unabhängigkeit der Sachverständigen gewahrt bleibt, gehören sie keinen Baufirmen an, sondern neutralen Kontrollinstitutionen wie der Dekra, dem TÜV, dem Bauherren-Schutzbund oder dem Verband privater Bauherren. Hierdurch wird sichergestellt, dass die Beurteilungen des Kenners jederzeit objektiv und professionell sind.

Das Recht, einen neutralen Sachverständigen hinzuzuziehen, hat jeder Bauherr, auch wenn ein ausführender Bauleiter oder Architekt dies eventuell nicht gern sieht. Die professionelle Unterstützung kann jedoch beiden Seiten viel Ärger ersparen. Das Thema Hausbau ist für den durchschnittlichen Bauherrn einfach zu komplex und die möglichen Spätfolgen können unabsehbar sein. In diesem Zusammenhang sind die Kosten der Überwachung, die sich zwischen 1 und 2,5 % der Gesamtbaukosten bewegen, ein angemessener Preis.

Die Überwachung der einzelnen Bauabschnitte erfolgt in Form genauer Begehungen des Hauses. Diese Begehungen finden optimalerweise zusammen mit dem Bauherrn und dem Bauleiter bzw. dem Architekten statt und werden durch ein Protokoll dokumentiert. Auch genaue Fotos spielen eine wichtige Rolle und gehören zum Protokoll. Ergibt die Begehung keine Mängel, kann der Bau wie geplant weitergeführt werden. Entdeckte Mängel oder auch nur potentielle Problemfelder, die später einen Mangel hervorrufen könnten, werden zunächst behoben, bevor die eigentlichen Bauarbeiten weitergehen können.

Ein weiteres Problem, das bei einem Hausbau häufiger auftaucht, sind Verzögerungen bei einzelnen Bauabschnitten, deren wahre Ursache der Bauherr zumeist nicht erkennen kann – der Sachverständige aber schon. Auch hier bildet die Bauüberwachung also einen effektiven Schutz für den künftigen Hausbesitzer gegen mögliche Schwierigkeiten mit der ausführenden Firma. Dem Profi fallen vorgeschobene Gründe sofort auf und er kann dem Bauherrn zu den entsprechenden Konsequenzen raten, etwa dem Zurückhalten der nächsten fälligen Abschlagszahlung.

Die letzte Begehung ist jene vor der offiziellen Endabnahme durch die Baubehörde. Die behördliche Abnahme bezieht sich nicht auf bauliche Mängel, sondern lediglich auf die Einhaltung der vor Ort geltenden Bauvorschriften, zum Beispiel bezüglich der Dachhöhe und -neigung. Der eigene Bausachverständige prüft hingegen zum letzten Mal das Haus auf Mängel und Schwachstellen, damit eventuelle Reklamationen und Regressansprüche vor der offiziellen Fertigstellung geltend gemacht werden können – und bevor die Beweislast von der Baufirma auf den Bauherrn übergeht. Wenn alle diese Schritte erfolgreich vollzogen worden sind, steht dem Einzug in das neue Haus – oder der Vermietung – nichts mehr im Wege.

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