Der Altbau: Typische Mängel der verschiedenen Baujahre

Wer sich mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie befasst, sollte sich im Vorfeld über die bautechnischen Eigenschaften der einzelnen Gebäude informieren. So sagt beispielsweise das Alter eines Gebäudes eine Menge über die verwendeten Baustoffe und die Art und Weise, wie gebaut wurde, aus. Sind Stoffe wie Formaldehyd, FCKW, Asbest oder ähnliche gesundheits- und umweltschädliche Stoffe eingesetzt worden oder wirft die Bauphysik dieser Gebäude Probleme auf?

Bei Gebäuden aus den Jahren 1950 – 1970 sind verstärkt bauchemische Probleme an der Tagesordnung. Bei Bauten zwischen 1900 – 1950 ist eher die Bauphysik problematisch. Es treten Mängel im Brand- und Schallschutz, der Wärmedämmung sowie Feuchtigkeitsschäden auf. Natürlich kann man diese Tatsachen nicht pauschal auf alle Gebäude übertragen.

Besonders problematisch wird es bei Gebäuden, die im Laufe der Jahre saniert oder modernisiert wurden. Eine Beurteilung ist hier schwierig, da der Zeitpunkt der Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen beachtet werden muss. Welche Baustoffe und Baukonstruktionen wurden beispielsweise verwendet, um das Gebäude zu renovieren?

Im Allgemeinen kann man den verschiedenen Gebäudejahrgängen die folgenden spezifischen Eigenschaften zuteilen.

Gebäude bis 1918

Bis ca. 1850 wurden für den Bau meist überdimensionierte Fachwerkbauweisen verwendet, die im Laufe der folgenden Jahre überputzt und dem Standard der jeweiligen Zeit angepasst wurden. Unter diesen Bauwerken findet man heute die meisten denkmalgeschützten Gebäude.

Typische Eigenschaften und Probleme:

• einschalige Wände aus Naturstein oder Ziegel 25 – 51 cm dick


• Stuck oder Ornamente an der Fassade


• Fachwerkbauten mit Lehmfüllung und Schnitzereien


• keine Wärmedämmung


• Dächer gedeckt mit Tonziegeln, Naturschiefer oder Reet (in Norddeutschland)


• ab 1850 wurden die Dächer mit Betondachsteinen oder Metall gedeckt


• offene, ungedämmte Dachböden mit Sichtdachstuhl


• schlechter Schallschutz


• einfach verglaste Holzsprossenfenster


• Keller mit gemauerten Gewölbedecken oder Holzdielen mit Ascheschüttung


• ab 1850 verstärkt Massivdecken mit Stahlträgern oder Ziegeldecken


• feuchte Untergeschosse durch unzureichende Abdichtung der Kellergeschosse


• Beheizung mit Einzelöfen – später dann zentrale Anlagen, die mit Kohle beheizt wurden


• nachträglicher Einbau von Toiletten mit Tonnen, Spül- oder Grubensystem

Gebäude von 1845 – 1950

In dieser Zeit waren Wohnraum und Baumaterial bedingt durch den Zweiten Weltkrieg sehr knapp. Aus dem Material, das man damals in den Ruinen fand, wurden Beton hergestellt und Häuser gebaut. Diese Gebäude sind statisch gut aufgestellt, haben jedoch einen sehr einfachen Standard.

Typische Eigenschaften und Probleme:

• Streifenfundamente aus Stampfbeton mit Ruinenschutt


• für die Wände wurden gereinigte Ziegelsteine von kaputten Häusern benutzt


• Dachstühle aus frisch geschlagenem oder alten Holz in einfacher Bauweise


• Aufputz-Rohrleitungen und selten Toiletten mit Wasserspülungen


• Zimmerdecken aus Ziegelbetonsteinen, Kiesbeton oder Holzbalken


• Einzelöfen und Gaslicht – später wurde dann mit Stadtgas geheizt und gekocht


• einfache Aufputz-Elektroinstallation

Gebäude von 1950 – 1960

In diesen Jahren achtete man auf einen möglichst kosteneffizienten Einsatz von Baumaterialien. Der Baustil änderte sich. Es wurden mehr Hochhäuser nach dem Vorbild von Amerika gebaut. Der extreme Bauboom brachte jedoch mangelhafte Bauleistungen und schlechte Materialien mit sich und hat heute kostspielige Instandhaltungsmaßnahmen zur Folge.

Typische Eigenschaften und Probleme:

• Flachdächer wurden als sogenannte “Kaltdächer” ohne Belüftung oder “Warmdächer” mit Belüftung gebaut


• ein- oder mehrflügelige Holzfenster – bereits mit Doppelverglasung und vereinzelt auch Kunststofffenster oder Metallfenster mit Isolierverglasung


• Wärmedämmstoffe waren: Mineralwolle, Polystyrolhartschaum oder Holzwolleleichtbauplatten


• selten ausgebaute und gedämmte Dachgeschosse


• Dacheindeckung mit Tonziegeln, Betondachsteinen, Metallwellplatten, Asbestzementplatten, Bitumen- oder Kunststoffbahnen


• Außenwände aus Voll- oder Lochsteinen sowie Ortbeton


• Probleme mit der Fassadenbekleidung bei Hochhäusern


• Einsatz von Beton-Sandwichelementen mit Wärmedämmung (DIN 4108 wurde eingehalten)


• Kellerdecken gemauert oder Holzbalkendecken mit verbesserter Dämmung nach DIN 4108


• allgemein kam ein verbesserter Schall- und Wärmeschutz zum Einsatz, wurde aber nicht immer eingehalten

Gebäude von 1960 – 1970

Schlagworte dieser Baugeneration sind der “Beton” sowie das “Flachdach”. Stärkeres Augenmerk wurde auf Haustechnik, Wärmedämmung und Schallschutz gelegt. Zum Heizen und Warmwasser erzeugen wurde die dezentral gesteuerte Öl und Erdgasheizung eingeführt.

Typische Eigenschaften und Probleme:

• Kellerfundamente mit nicht ausreichender Abdichtung gegen Erdfeuchte


• veraltete Installationen für Sanitär- und Abwasser und Elektro


• es wurden die ersten Fertighäuser in Holzbauweise gebaut


• Heizkörper hatten noch keine Thermostatventile


• Verwendung gesundheitsgefährdender Stoffe wie Asbest, Formaldehyd, teerhaltige Stoffe


• unzureichender Schall- und Wärmeschutz


• mangelhafter Brandschutz

Gebäude von 1970 bis 1980

Neue statische Erkenntnisse führen zu besseren und dünneren Zwischendecken und Zwischenwänden. Es werden neue Sandwichkonstruktionen eingesetzt, die besonders kostensparend sind. Durch die Ölkrise wurde besonderes Augenmerk auf die Einsparung von Energie gelegt. Schlussfolgernd daraus wurden zentrale Heizungssysteme und ein verbesserter Wärmeschutz verwendet.

Typische Eigenschaften und Probleme:

• dickere Außenmauern – teils mit Wärmedämmung


• Mauerwerk aus porosierten Mauersteinen, Leichtbetonsteine oder Betonwände mit wärmedämmenden Zusatzstoffen


• Ausbau von Dachgeschossen mit Wärmeschutz


• wärmedämmende Fensterrahmen mit Mehrscheibenisolierverglasung kommen zum Einsatz


• Personenaufzüge werden eingebaut


• Heizungsanlagen nach EnEV 2002

Gebäude ab 1980

Es wird ökologischer gebaut und mehr Wert auf Material gelegt. Verstärkt wird jetzt auch zur Heizungsunterstützung Solarenergie eingesetzt.

Typische Eigenschaften und Probleme:

• Wärmedämmung des gesamten Hauses entspricht nicht mehr den neuesten Vorgaben


• asbesthaltige Materialien – hauptsächlich im Trockenbau oder in Elektrospeicheröfen


• veraltete bzw. verrostete Sanitärinstallationen


• Holzbauteile wurden mit gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln behandelt

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