Wie man den Wert einer Immobilie ermittelt

Die Bewertung von Immobilien, das heißt, die Ermittlung der Verkehrswerte von bebauten und unbebauten Grundstücken, erfordert ein hohes Maß an kaufmännischer, bautechnischer und juristischer Sachkenntnis. Die dabei anzuwendenden Verfahren sind in entsprechenden Rechtsvorschriften geregelt. Üblicherweise obliegt die Bewertung von Immobilien Sachverständigen für Grundstücksbewertung, die eine entsprechende Qualifikation aufweisen. Sie können entweder bei der jeweiligen Industrie- und Handelskammer (IHK) als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige registriert sein, eine entsprechende Zertifizierung erworben haben oder als freie Sachverständige tätig sein, wobei Letztere jedoch häufig auch einem Verband angehören.

Deutschlands drei normierte Bewertungsverfahren

In Deutschland kommen für die Immobilienbewertung grundsätzlich drei verschiedene Bewertungsverfahren infrage, die in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung, abgekürzt ImmoWertV) normiert sind. Diese Verfahren werden auch in der gängigen Praxis der Gerichte angewandt. Im Einzelnen handelt es sich dabei um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren – erste Wahl bei Grundstücken und Eigentumswohnungen

Das Vergleichswertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von Immobilien, die in ähnlicher Form in größerer Zahl existieren, wie beispielsweise unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Zur Wertermittlung werden dabei die Kaufpreise für solche Grundstücke herangezogen, die eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Objekt aufweisen. Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist demnach, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsgrundstücken beziehungsweise -objekten existiert. Je stärker eine Immobilie durch spezifische Merkmale geprägt ist, umso weniger eignet sie sich für eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren.

Ertragswertverfahren – die Methode zur Bewertung von Investmentimmobilien

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn die zu bewertende Immobilie unter Investmentaspekten betrachtet werden soll, weil sie nicht zur Eigennutzung, sondern zur Vermietung bestimmt ist. Dabei kann es sich sowohl um Wohnimmobilien, wie beispielsweise ein Mietshaus oder eine Wohnanlage, als auch um Gewebeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Ähnliches handeln. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Gebäudes auf Basis des Ertrages ermittelt, während der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert - in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren - bestimmt wird.

Sachwertverfahren - die Wertermittlung fürs Eigenheim

Als drittes in der ImmoWertV normiertes Bewertungsverfahren steht schließlich noch das Sachwertverfahren zur Verfügung. Es wird dort verwendet, wo Immobilien nicht zur Erzielung von Erträgen dienen, sondern vom Eigentümer selbst genutzt werden. Das klassische Beispiel hierfür ist das Einfamilienhaus. Auch in diesem Fall wird der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert der baulichen Anlage wird dagegen getrennt davon anhand der Normalherstellungskosten unter Abzug einer Alterswertminderung errechnet und zudem marktbereinigt, so dass sich ein marktkonformes Resultat ergibt.

Maklerverfahren nicht normiert, aber auch für Laien anwendbar

Neben diesen drei normierten Verfahren können Immobilienwerte auch auf andere Weise ermittelt werden. So wird beispielsweise das Residualwertverfahren genutzt, um den maximalen Bodenkaufpreis einer Immobilie zu ermitteln. Weit verbreitet ist auch das sogenannte Maklerverfahren, bei dem es sich um eine einfache Methode zur Abschätzung von Immobilienwerten handelt. Der Rohertrag des Grundstücks wird dabei mit einem Rohertragsfaktor multipliziert, dessen Höhe von der Art des zu bewertenden Objekts abhängt. Beträgt dieser Faktor beispielsweise 15, entspricht der Wert der betreffenden Immobilie dem 15-fachen des jährlich damit zu erzielenden Mietertrags. Es würde also 15 Jahre dauern, bis die Summe der kumulierten jährlichen Mieterträge die Höhe des vom Käufer gezahlten Kaufpreises erreicht. Voraussetzung ist dabei natürlich, dass sich die Mieterträge zwischenzeitlich nicht durch Zahlungsausfälle oder Leerstände reduzieren. Wegen seiner Einfachheit eignet sich das Maklerverfahren auch für eine erste Wertabschätzung durch Laien, zum Beispiel, um eine ungefähre Einordnung des in einem Immobilienangebot genannten Kaufpreises vornehmen zu können.

Internationale Bewertungsverfahren

Darüber hinaus sind international noch weitere Bewertungsverfahren in Gebrauch, die in Deutschland zwar nicht durch die einschlägigen Rechtsvorschriften normiert sind, aber gleichwohl häufig für Investitionsentscheidungen herangezogen werden. Neben dem Residualwertverfahren sind hier vor allem die Monte-Carlo-Simulation, der Appraisal Approach und die Discounted-Cash-Flow-Methode zu nennen. Insbesondere das DCF-Verfahren wird von vielen Investoren geschätzt, weil es sich dabei um eine auch aus anderen Zusammenhängen vertraute Methode der Investitionsrechnung und zudem um ein sogenanntes dynamisches Verfahren handelt. Dabei werden sämtliche Zahlungsströme über den gesamten Investitionszeitraum hinweg prognostiziert und auf ihren Barwert abgezinst. Der sich dabei ergebende Saldo aus Ein- und Auszahlungen kann dann mit alternativen Investitionsmöglichkeiten verglichen werden, um die Vorteilhaftigkeit der Investition in eine konkrete Immobilie zu beurteilen.

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