Eigentumswohnung vs. Mietwohnung: Die Vor- und Nachteile

In vielen Fällen gibt es keinen oder kaum einen Unterschied zwischen Eigentums- und Mietwohnungen. Abhängig von dem Gesamtobjekt ist es möglich und auch üblich, dass sich in demselben Haus sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen befinden. Sofern sich die Bewohner nicht über ihre persönliche und finanzielle Situation austauschen, weiß der eine vom anderen nicht, wer Eigentümer oder Mieter der ansonsten gleichwertigen Wohnung ist.

Anders ist die Situation in Häusern mit ausschließlichen Eigentumswohnungen. Hier wohnen in den meisten Fällen die Eigentümer in ihrer Eigentumswohnung, manche von ihnen haben sie als eine Kapitalanlage vermietet. Für die sogenannte Wohnanlage gibt es eine professionelle Eigentümerverwaltung. Die Wohnungseigentümer haben auf der Grundlage ihrer Wohnungs- und der anteiligen Grundstücksgröße ein Stimmrecht in den regelmäßigen Eigentümerversammlungen. Geleitet und organisiert werden die von der externen kommerziellen Hausverwaltung. Der Wohnungseigentümer ist zwar Herr in seiner eigenen Wohnung, kann aber doch nicht uneingeschränkt tun und lassen, was er möchte. In vielerlei Situation ist er vom Mehrheitsvotum aller Wohnungseigentümer abhängig.

Die Situation einer Eigentumswohnung ist in weiten Bereichen mit der eines Hauseigentums vergleichbar. Das gilt für die Vorteile der Wohnraumsicherheit einerseits, aber auch für die Nachteile einer Ortsbindung an das Wohnungseigentum andererseits. Zu einer Eigentumswohnung gehört außer einer Garage beziehungsweise einem Einstellplatz im Untergeschoss oder auf einer Freifläche kein weiteres Grundeigentum, so wie beispielsweise ein Garten. Eigentumswohnungen werden, als eine Alternative zur Mietwohnung, überwiegend von Städtern bevorzugt. Außerhalb der Städte oder auf dem Lande sind sie eher selten. Da die Grundstückskosten für die Eigentumswohnungen auf alle Wohnungseigentümer aufgeteilt werden, ist der Kaufpreis deutlich niedriger als beim Hausbau mit einem vergleichbar großen Wohnraum. Das relativiert einen Vergleich zwischen den Finanzierungskosten für die Eigentumswohnung und den Kosten der Kaltmiete für eine Mietwohnung.

Der Wert einer Eigentumswohnung wird von mehreren Faktoren bestimmt. Einer von ihnen ist das Objekt, also das Haus, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, ein anderer die Wohnanlage als solche. Das sind die sogenannten weichen Faktoren bei der Bewertung je Quadratmeter Wohnungseigentum. Darauf hat der Wohnungseigentümer wenig direkten Einfluss, allenfalls über die Eigentümerversammlung. Dort entscheidet die Mehrheit der Eigentümer. Deren Entscheidungen werden nicht selten auch durch die eigene finanzielle Situation beeinflusst. Ist das Geld knapp, wird die eine oder andere auch notwendige Verschönerungsidee abgelehnt. Wenn das kontinuierlich über Jahre hinweg geschieht, dann sinkt der Wert, ohne dass der Wohnungseigentümer etwas daran ändern kann. Das ist dann zwar nicht nachweisbar, den Beteiligten und Betroffenen aber durchaus bewusst.

Der Wohnungsmieter auf dem Hausflur gegenüber kann flexibel reagieren. Zum einen kann er aus der gemieteten Wohnung ausziehen. Zum anderen hat er, im Gegensatz zum Wohnungseigentümer, keinerlei Bindung an die Wohnung; weder emotional noch sachbezogen. Er kann im wahrsten Sinne des Wortes gehen, wenn ihm die Wohnung nicht mehr zusagt. Das ist auch dann der Fall, wenn nach längerer Zeit die Wohnung abgewohnt, oder die Technik mit Installation und Heizung veraltet ist. Der Wohnungseigentümer muss mit dieser Situation buchstäblich leben. In einer Wohnanlage mit Gemeinschaftseigentum ist das ein Thema für die Eigentümergemeinschaft. In einem Objekt, das gemischt von Eigentümern und Mietern bewohnt wird, werden diese Fragen über einen eigenen Nutzungsvertrag geregelt. In jedem Falle ist der Wohnungseigentümer in derartigen Angelegenheiten von außenstehenden Dritten abhängig. Im Gegensatz zu einem Haus kann er vieles nicht frei entscheiden. Der Wohnungsmieter braucht und möchte das nicht. Er ist ein Nutzer und zahlt dafür die Monatsmiete. Er hat Pflichten, aber auch Rechte. Wenn diese Balance nicht mehr stimmt, dann kann er aus der Wohnung auszuziehen.

Die Eigentumswohnung ist in vielen Fällen eine gute und geeignete Altersvorsorge. Bis zum Renteneintrittsalter ist die Finanzierung in aller Regel beendet, Zinsen und Tilgung werden nicht mehr fällig. Selbstgenutztes Eigentum in Wohnanlagen verursacht neben den normalen Neben- und Betriebskosten für das Wohnungseigentum auch Ausgaben für die Wohnungsverwaltung. Die werden monatlich fällig und müssen mit einer Kaltmiete gleichgesetzt werden. Sie sind von ihrer Art und Höhe her von dem Wohnungseigentümer kaum beeinflussbar und werden im Übrigen indirekt auch durch die Eigentümerversammlung bestimmt. Und letztendlich muss auch die Eigentumswohnung renoviert werden. Art, Umfang und Zeitpunkt entscheidet der Eigentümer. Im Verlaufe von Jahrzehnten kann das mehrfach erforderlich werden. Die Ausgaben dafür müssen angespart oder finanziert werden. In dieser Hinsicht ist der Wohnungsmieter flexibler. Er renoviert in vielen Fällen nur einmal; entweder beim Einzug oder beim Auszug aus der Mietwohnung.

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